مفهوم کاربری زمین چیست؟
کاربری زمین به استفاده انسان از زمین گفته میشود. به طور کلی تعیین چگونگی استفاده از زمین را کاربری زمین می‌نامند. تعیین کاربری بر اساس مطالعات اساسی در جهت شناخت از شهر و آشنایی با چگونگی و پراکندگی فعالیت‌های شهری استوار است.
ضرورت مطالعات کاربری زمین
۱- زمین یک منبع طبیعی، مانند آب و هوا، که بهره‌مندی از آن برای رفع نیازهای نسل‌های موجود و آینده اهمیت حیاتی دارد.
۲ -زمین نوعی دارایی است که در چارچوب مالکیت خصوصی، به عنوان یک کالا تلقی میشود و برای کسب منفعت و درآمد شخصی قابل تملک و خرید و فروش است.
ایجاد توازن بین این دو مفهوم، موضوعی اقتصادی و سیاسی است که امروز در قالب توسعه پایدار مورد توجه قرار دارد. بنابراین، زمین به عنوان یک کا‌لای محدود و تجدیدناپذیر، عاملی در تأمین نیازهای مبرم و حیاتی بشر، بستری برای فضای زندگی و یک عامل ارتباطی مهم در ایجاد محیطی قابل زیست، امن و زیبا برای تأمین آسایش بشری بشمار می‌رود، ازاین رو، کاربری زمین شهری و برنامه‌ریزی برای آن، مهمترین ابزار دولت‌ها و سازمان‌های مدیریت شهری، به منظور اداره صحیح و منطقی شهرهاست. این عامل، مشخص کننده انواع گوناگون استفاده از زمین، میزان تراکم هر کاربری بر روی قطعه زمین، ارتفاع، اندازه و سیمای ساختمان‌ها، چگونگی ترکیب و تداخل انواع کاربری‌ها، اعم از تجاری، مسکونی، فضاهای عمومی و مانند آنها در شهر و حوزه‌های مختلف آن است که در کشورهای صنعتی براساس نظام حوز‌ه‌بندی تنظیم میشود.
تعریف کاربری زمین
کاربری زمین به طور کلی، عبارت است از الگوی توزیع فضایی – جغرافیایی عملکردهای مختلف شهر بر حسب نواحی مسکونی، صنعتی، تجاری و فضاهای اختصاص یافته برای موارد استفاده اداری، مؤسسات و نهادهای اجتماعی و گذران اوقات فراغت است. به سخن دیگر، کاربری زمین بدان معنی است که از هر واحد زمین در سطح شهر به چه صورتی استفاده میشود و چه فعالیت‌هایی در ترکیب با هم در قطعات مختلف زمین استقرار می‌یابند. نحوه استفاده از زمین به عبارت ساده، آن است که در وضع موجود در یک شهر، انواع فعالیت‌های شهری اعم از مسکونی، درمانی، آموزشی و مانند آن، در چه میزان، وسعت و سرانه‌هایی به نسبت انواع حوزه‌های شهری و کل شهر و در چه نوع قطعه‌بندی‌هایی مورد استفاده قرار گرفته است.
از کل مساحت، نسبت هر یک از این کاربری‌ها چه مقدار است و ارتباط آنها با یکدیگر چیست. علاوه بر این، تا چه اندازه بین آنها ارتباط منطقی وجود دارد. شناخت این ارتباطات، قطعه‌بندی‌ها، مساحت‌ها و موقعیت‌ها در برنامه‌ریزی شهری مورد نیاز است. مطالعه کاربری زمین به برنامه ریزان کمک می‌کند، تا با توجه به وجود محدودیت‌ها، میزان رفاه اجتماعی را گسترش دهند.
اهداف برنامه‌ریزی کاربری اراضی
اهداف کلان
اهداف کلان بر دو پایه اصلی یعنی ارزش‌های توسعه پایدار و اعتلای کیفیت زندگی شهری استوار شده است.
اهداف زیست محیطی
جلوگیری از تخریب زمین،حفظ پیوند شهر و طبیعت، توسعه منابع، حفظ منابع تاریخی و فرهنگی، گسترش فضای سبز، مکان یابی صنایع و خدمات مزاحم، ایمنی از سوانح
اهداف اقتصادی
استفاده بهینه از زمین، جلوگیری از سوداگری زمین، تعدیل حقوق مالکیت، استفاده از اضافه ارزش زمین در جهت منافع عمومی
اهداف اجتماعی
کاهش نابرابری در استفاده از زمین، افزایش تسهیالت و خدمات عمومی، گسترش فضاهای جمعی، بهسازی بافت‌های قدیمی، زیبا سازی محیط شهری، تقویت هویت محله‌ای، اعتلای کیفیت کاربری مسکونی و تفریحی و…
اهداف کالبدی – فضایی
توزیع متعادل کاربری‌ها، جلوگیری از تداخل کاربری‌های ناسازگار، حفظ تناسب در توسعه عمودی و افقی، تشویق تنوع و اختلاط کاربری‌ها، حفظ تناسب میان توده و فضا، تدوین معیارها و استانداردهای مناسب کاربری و…
اهداف خرد یا ویژه
این اهداف وسیله‌ای برای دستیابی به اهداف کلان و نقطه‌ای است که برای دستیابی به آن کوشش‌های برنامه ریزی شکل می‌گیرد
کارایی
این هدف از طریق تشخیص مناسب‌ترین نوع استفاده از یک قطعه‌ی زمین، که بیشترین فایده را با کمترین هزینه بدست می‌دهد، حاصل میشود. به واسطه‌ی همین امر توسعه‌ی شهر به صورت منطقی و با در نظر گرفتن رفاه عمومی صورت می‌گیرد و سلامتی مردم نیز تضمین میشود و با مکان یابی منابع آلوده ساز در خارج از منطقه‌ی شهری از آثار آلودگی‌های مختلف شهری و کانون‌های آلوده ساز جلوگیری میشود.
برابری
هدف برنامه ریزی کاربری زمین از برابری این است که با کاربری صحیح و برنامه ریزی شده، دسترسی تمامی گروه‌ها را به تسهیلات مورد نیاز و هم چنین توزیع منافع حاصل از آنها را به طور برابر و متوازن برای گروه‌های مختلف جمعیت شهری فراهم آورد.
پایداری
پایداری در کاربری اراضی به این معنی است که از امکانات و توان بالقوه هر قطعه زمین چنان بهره گیری شود. این توان نه تنها کاهش نیابد و از بین نرود به طور مداوم بر ظرفیت و ایستایی آن اضافه شود.
رفاه عمومی
یکی از عوامل مهم و موثر در تعیین اهداف برنامه ریزی کاربری اراضی شهری، ملاحظات رفاه عمومی است.
مطالعات ممیزی اراضی شهری
ممیزی اراضی یعنی طبقه بندی و برداشت اطلاعات از فضاهایی که به نحوی کاربری دارند. تفکر جدید کاربری اراضی بر طبقه بندی سیستم فعالیت‌ها استوار است. چرا که بررسی و تغییر سیستم‌هایی که تا زمان حاضر تکامل یافته‌اند سبب به کارگیری مشاهدات و اطالعات در پیش بینی انواع فعالیت‌های میشود که در آینده در ناحیه شهری مورد مطالعه وجود خواهند داشت. اساساً هر الگوی پیشنهادی برای توسعه اراضی در آینده باید به نحوی طراحی شود که مناسب سیستم‌های فعالیت افراد و مؤسسات (تولیدی،خدماتی، رفاهی) باشد که در آینده در آن ناحیه شهری وجود خواهد داشت.
اجزاء و انواع سیستم فعالیت شهری
در مطالعه سیستم فعالیت‌های شهری این موارد بررسی میشود:
- سیستم فعالیت هر شهر را بر حسب عامل فعالیت به سه دسته فعالیت‌های تولیدی، خدماتی، رفاه عمومی و مسکونی تقسیم بندی می‌کنند
- متغییرها، عوامل مؤثر بر عملکرد هر یک از سه سیستم فعالیت
- خصوصیات عامل فعالیت، نیازها و ارزش‌های افراد خانوار و سیاست ها و عملکردها و مؤسسات
- حاصل یا الگوی فعالیت، چه فعالیت یا فعالیت‌هایی در سیستم موجودند، زمانبندی فعالیت‌ها، فضابندی فعالیت‌ها، تواتر فعالیت‌ها.
برای خلاصه کردن آمار و اطالعات جمع آوری شده راه‌های متفاوتی وجود دارد. روش رایج مشخص کردن کاربری‌ها بر مبنای گروه‌های فعالیتی از قبیل نواحی کار، نواحی سکونت، نواحی گذران اوقات فراغت و سایر نواحی است.
مطلب پیشنهادی: نقشه های اجرایی معماری
شیوه برداشت کاربری زمین
برای مطالعه کاربری زمین برحسب نوع انتظاری که از دریافت اطلاعات مربوط به آن مورد نظر است، روش‌های مختلفی وجود دارد. یکی از روش‌های معمول در این زمینه، تقسیم شهر به حوزه‌های همگن است. در این روش، هر حوزه همگن خود به بلوک‌های مختلفی تقسیم و شماره‌گذاری میشود. آنگاه از طریق تکمیل پرسشنامه، نوع فعالیتی که در هر قطعه‌بندی زمین از بلوک وجود دارد، برداشت و با ذکر شماره‌های حوزه، بلوک و قطعه در پرسشنامه یادداشت میشود.
بعد از تکمیل پرسشنامه‌ها و تکمیل برداشت قطعات، فعالیت مربوط به آنها به صورت دسته‌بندی شده، و بر حسب نوع فعالیت‌ها معین میشود. به عنوان مثال، برای یک قطعه مسکونی، مساحت زمین، مساحت زیربنا، طبقات ساختمان، نوع فعالیت، جنس مصالح ساختمانی، ارزش زمین، نحوه تصرف، کیفیت استحکام بنا، تعداد افراد خانواده ساکن، عمر ساختمان و مانند آنها در پرسشنامه یادداشت، و نسبت به هر موضوع به تهیه گزارش و نقشه اقدام میشود. این اطلاعات در ارتباط با نوع عملکرد در هر قطعه به صورت دسته‌بندی شده، رنگی یا سیاه و سفید، در یک نقشه که معمولاً مقیاس آن ۲۰۰۰ :۱ است، نمایش داده میشود. برای سایر موارد نیز می‌توان به تهیه نقشه‌های جداگانه اقدام کرد.
دسته‌بندی فعالیت‌ها در کشورهای مختلف با هم تفاوت‌هایی دارد. در ایران، دسته‌بندی انواع فعالیت‌های مربوط به کاربری زمین به قرار زیر است.
نقشه کاربری زمین، باید به همراه جدولی ارائه شود که میزان مساحت (به مترمربع)، سرانه (به متر مربع) و درصد هر یک از کاربری‌ها را نسبت به کل شهر و حوزه‌های مختلف آن نشان دهد. ارایه موقعیت هریک از انواع فعالیت‌ها در شهر و جدول مربوط به آن، اصلی‌ترین نقشه کاربری زمین محسوب میشود. البته، در توجیه بهتر سایر مشخصات کاربری زمین، نقشه‌های دیگری وجود دارد که اهم آنها به قرار زیر است.
- پستی و بلندی زمین
- جهات شیب در شهر
- کیفیت ایستایی و مقاومت خاک
- موقعیت اراضی سیلگیر
- ساختار زمین‌شناختی
- موقعیت گسل‌ها در شهر
- موقعیت و عمق آب‌های زیرزمینی
- موقعیت رودخانه‌ها
- چشمه‌ها و قنوات
- موقعیت ساختمان‌ها و بافت‌های تاریخی
- مراحل گسترش تاریخی شهر
- محله‌بندی
- تراکم جمعیتی
- مالکیت زمین
- قیمت زمین
- تراکم ساختمانی
- طبقات ساختمان‌ها
- عمر ساختمان‌ها
- جنس مصالح ساختمانی
- کیفیت مقاومت ابنیه
- موقعیت اراضی ثبتی
- قطعه‌بندی زمین
- شبکه آب، تلفن، برق، گاز و فاضلاب
- شبکه دفع آب‌های سطحی
- موقعیت انواع مراکز آموزشی
- موقعیت انواع مراکز درمانی
- موقعیت انواع مراکز بهداشتی
- موقعیت انواع مراکز تجاری
- موقعیت انواع مراکز فرهنگی
- موقعیت انواع مراکز مذهبی
- موقعیت انواع مراکز صنعتی
- موقعیت انواع فضاهای سبز
- موقعیت انواع مراکز ورزشی
- موقعیت انواع تأسیسات عمومی، مانند کشتارگاه، جایگاه توزیع سوخت، مراکز دفع زباله، پست
- درجه‌بندی و سلسله مراتب راه‌ها
- جنس مصالح سطح معابر
طبقه‌بندی کاربری‌های شهری
اراضی شهری به طور کلی به دو گروه عمده زمین‌های دایر و بایر تقسیم میشود. زمین‌های دایر، زمین‌هایی است که به زیر ساخت و ساز رفته‌اند. اما زمین‌های بایر یا خالی زمین‌هایی هستند که استفاده خاصی از آنها نمی‌شود.
طبقه‌بندی زمین‌های دایر
- مسکونی: تراکم کم، تراکم متوسط، تراکم ویژه
- تجاری: مراکز تجاری شهری (بازار، دفاتر خدمات عمده فروشی، بانک‌ها و غیره) مراکز تجاری محلی و خرده فروشی و همچنین بازارهای غیر دائمی (بازار روز، هفتگی و غیره)
- آموزشی: مهد کودک، کودکستان، دبستان، راهنمایی و دبیرستان، هنرستان، دانشگاه
- فرهنگی: اماکن تاریخی و فرهنگی (موزه، کتابخانه، سالن اجتماعات و غیره)
- مذهبی: مسجد، تکیه، امامزاده و اماکن مذهبی اقلیت‌ها
- خدمات جهانگردی و پذیرایی: مهمانسرا، مسافرخانه، اردوگاه‌های جهانگردی و همچنین رستوران، قهوه‌خانه و غیره
- بهداشتی: حمام عمومی، آبریزگاه، رختشوی‌خانه و غیره
- ورزشی: تأسیسات ورزشی (استادیوم، سالن سرپوشیده و غیره) فضاهای باز ورزشی
- اداری: مراکز اداری دولتی، نمادهای عمومی و مراکز اداری خصوصی
- فضای سبز: فضای سبر عمومی (پارک‌ها)، فضای تفریحی و بازی بچه‌ها، فضاهای سبز حفاظت شده، پارکهای جنگلی، باغات و فضاهای سبز خصوصی و مزارع و اراضی کشاورزی
- مناطق نظامی
- صنعتی: مراکز صنایع سنگین، صنایع مزاحم (آلودگی‌زا) صنایع سبک و کارگاه‌های غیر مزاحم
- تأسیسات و تجهیزات شهری (آب، برق، تلفن، فاضلاب و غیره) و همچنین تجهیزات شهری (آتش نشانی، مراکز جمع‌آوری و دفن زباله، کشتارگاه‌ها، غسالخانه، گورستان و غیره).
- حمل و نقل و انبارها: پایانه، فرودگاه، تاسیسات بندری، گمرک، ایستگاه راه آهن، سردخانه، انبار، سیلو، پارکینگ‌های عمومی و غیره
- شبکه ارتباطی و دسترسی: کوچه، خیابان فرعی، خیابان اصلی، آزاد راه، بزرگراه، پارک وی
اراضی بایر یا بدون استفاده
- اراضی بایر بال استفاده
- اراضی جنگلی
- پهنه های آب
- اراضی محصور خالی
- اراضی در دست ساختمان
- سایر اراضی
عوامل مهمی که در طبقه بندی اراضی خالی شهری دخالت دارند:
- ویژگی‌های طبیعی زمین مانند شیب و اندازه و مساحت قطعات
- دسترسی به تسهیلات زیربنایی
- ارزش زمین
- هزینه درآمد ناشی از توسعه اراضی خالی
- موجود بودن زمین برای توسعه (تمایل مالک زمین و غیره)
هدف از مطالعات کاربری زمین شهری، پایداری، کارایی و برابری توزیع خدمات و فعالیت‌ها در سطح شهر و ایجاد تعادل در برنامه‌های محیطی، اجتماعی، اقتصادی و کالبدی است. تصمیم‌گیری در خصوص تخصیص زمین بین فعالیت‌های گوناگون، تا اندازه زیادی متأثر از نیروهای اقتصادی است. معیارهایی که در ارتباط با مطالعات کاربری زمین باید مورد توجه قرار گیرد، شامل جامعیت، عمومیت، وضوح، پایداری، سهولت، سودمندی و حساسیت نسبت به درک ماهیت این مطالعات در شناخت، تجزیه و تحلیل و برنامه‌ریزی کاربری زمین، است.
در تعیین مشخصات مکانی هر نوع استفاده از زمین، یا هر نوع فعالیت شهری، باید دو عامل هدایت کننده رفاه اجتماعی و رفاه اقتصادی مالک سنجش قرار گیرد. بر مبنای این دو عامل بسیار کلی، شش معیار در مکان‌یابی عملکردهای شهری مالک برنامه‌ریزی کاربری زمین شهری قرار می‌گیرد. این معیارها شامل میزان سازگاری با کاربری‌های زمین اطراف، سهولت دسترسی به تأسیسات و راه‌های ارتباطی، به صرفه بودن از نظر قیمت زمین و مخارج آبادانی، مطلوبیت از نظر حفظ عوامل محیطی، مانند طبیعت و منظر، سلامتی از نظر رعایت معیارهای بهداشتی و حفظ محیط زیست و حراست از آسایش اجتماعی، و با‌لاخره، ایمنی در برابر اتفاقات طبیعی و سوانح شهری، کاربری‌های ناسازگار و مزاحم است.
